Ha rákeresünk a legismertebb hirdetési portálokon a budapesti kiadó lakásokra, közel 11000 hosszútávra- és több mint 5000 rövidtávra kiadó lakást találunk. Ezek a magas számok jól szemléltetik, hogy mennyire közkedvelt befektetési forma az ingatlanbérbeadás. Annak ellenére, hogy az adózása egyszerű és egyben kedvező is, biztos vagyok benne, hogy még mindig sokan nem adóznak az így szerzett a bevételeik után.

Attól függően, hogy rövid- vagy hosszútávra adjuk ki az ingatlanunkat, teljesen eltérő szabályrendszert kell alkalmazni.

Rövidtávú ingatlan bérbeadás (airbnb, booking stb.)

Tekintettel arra, hogy a turisztikai célra kiadott lakások folyamatosan elérhetőek az interneten, valamint a NAV kérhet a nemzetközi szállásadó portáloktól a magyar szállásadókra vonatkozó adatszolgáltatást, mindenképp javasoljuk, hogy a szállásadók a jogszabályokat pontosan betartva végezzék ezt a tevékenységet.
Fontos, hogy a rövidtávra kiadott lakások esetén nem csak adókötelezettségek merülnek fel, hanem a tevékenységre egy kormányrendelet (a szálláshely-szolgáltatási tevékenységről) is vonatkozik, emellett még az illetékes önkormányzat is előírhat szabályokat, ezeket is érdemes megismerni és betartani.

Az alábbiakban kiemeltem néhány konkrétumot a bejelentéssel és az adózással kapcsolatban:

• a tevékenység megkezdése előtt adószámot kell igényelni a NAV-tól, ha valaki elmulasztotta, visszamenőleges hatállyal is kérhető
• az önkormányzattól működési engedélyt kell kérni és be kell jelentkezni idegenforgalmi adó alá
• a tevékenységre választható átalányadózás, aminek a feltételei még kedvezőbbek lettek, mert a korábbi 1 lakás helyett már 3 kiadott lakásig választható. Az átalányadó mértéke 38.400 Ft/szoba/év.
• a kereskedelmi szálláshely szolgáltatás áfa kulcsa 18%, de alanyi mentesség választható 8.000.000 Ft bevételig (külföldiek nem választhatják, az alanyi mentesség a belföldi adózókra vonatkozó kedvezményszabály)

Hosszútávú ingatlan bérbeadás (90 napot meghaladó időtartamú bérbeadás)

Ez a hasznosítási forma még kevesebb adminisztrációval jár, mint a rövidtávú bérbeadás, alapesetben még bejelentés sem szükséges.

A hosszútávú bérbeadásra vonatkozó lényeges szabályok az alábbiak:

• csak akkor kell adószámot kiváltani, ha a bérlő számlát kér vagy a bérbeadó valamilyen okból kifolyólag köteles számlát kiállítani (pl. nem csak adómentes bérbeadást számláz)
• önálló tevékenységként adózik, a költségelszámolás lehet tételes vagy 10% költséghányad alkalmazható, az SZJA mértéke 15%
• 2018-tól a 14% EHO eltörlésre került
• a hosszú távú ingatlan bérbeadás értékhatártól függetlenül áfa mentes a tevékenység jellegére tekintettel, kivéve parkoló illetve garázsbérbeadás

Mindkét esetben igaz, hogy negyedévente SZJA előleget kell fizetni, de ennek elmulasztása tapasztalataink szerint nem von maga után bírságot, tehát aki 2017-ben szerzett jövedelmet ingatlan bérbeadásból és eddig nem fizetett adót, még május 20-ig az SZJA bevallásában valószínűleg következmények nélkül rendezheti.

Ha a kedvező szabályok ellenére mégis elmulasztunk adót fizetni, akkor az adóhatóság egy esetleges ellenőrzés esetén nem csak a be nem fizetett adót fogja követelni, hanem adóbírságot is kiszabhat, melynek mértéke az adóhiány maximum 50%-a.